שו"ת במראה הבזק חלק עשירי — סימן צ״ו

ניו יורק, ארה"ב New York, USA

שבט תשע"ד

צו. חזרה מעסקת מכר נדל"ן בשל הצעת מחיר טובה יותר של בר מצרא

שאלה: אדם סיכם עסקת נדל"ן בעל פה ולחיצת יד ונקבע המחיר. לאחר יום הגיע השכן והציע הצעה גבוהה יותר.

האם יש במקרה הזה בעיית מחוסרי אמנה או שכיוון שמדובר בבר מצרא, לשכן יש יתרון שמתגבר?

תשובה: תשובה זו היא עקרונית ואינה מתייחסת למקרה ספציפי שיש בו שני צדדים, כי אז יש צורך לשמוע את שני הצדדים לפני מתן התשובה.

במקרה המתואר לא נעשה קניין וממילא מן הדין יכול כל אחד מהצדדים לחזור בו, אלא שכפי שהוזכר בשאלה – ובצדק – יש לבחון אם גם מותר לנהוג כך או שיש בכך משום 'מחוסר אמנה'. למעשה במקרה המתואר רשאי המוכר לחזור בו משני טעמים:

א. לשכן המציע את ההצעה הגבוהה לרכישת הנכס יש זכות קדימה של 'בר מצרא' (בן המצר, שכן שהנכס שלו גובל עם הנכס הנמכר).

זכות זוגוברת אפילו אם כבר נעשה קניין. קל וחומר במקרה שרק סיכמו בעל פה. יש מקום לומר שהוא הדין אפילו אם הנכס אינו צמוד ממש (באופן המאפשר חיבור בין הנכסים), כיוון שמכל מקום סמיכות הנכסים יש בה יתרון מעשי לשכן, והדעת נותנת שיש לסמוך על סברא זו לפחות כל עוד לא נעשה קניין (ואף לא תשלום), וכל שכן כיוון שיש עוד טעם להקל וכדלהלן.

ב. יש אומרים שאם קיבל הצעת מחיר גבוהה יותר אין דין מחוסר אמנה. אמנם צריך עיון אם אפשר לסמוך על סברא זו בפני עצמה, אך סניף ודאי יש בה.